COORDENADAS GEORREFERENCIAS
Caso practico de como un registrador no quiere inscribir una obra nueva al no coincidir la superficie ocupada con catastro.
El disputa mas normal en nuestros juzgados entre propietarios es por la SUPERFICIE, solo en España pasa. Todos saben su superficie, pero fijaros que aunque midamos la superficie, no coinciden con escrituras y registro de la propiedad, cuando si todos tuviesemos las coordenadas georreferencias de nuestros límites y constarán en nuestras escrituras........problema resuelto. Pero en España pasa que todo cabe en el papel pero en la realidad no.......
Artículo recogido del la web registronotariado.
OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS
Resolución de 7 de febrero de 2017, de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la
propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una
escritura de declaración de obra nueva terminada.
Hechos: Se trata de una
escritura por la que se declara una obra nueva terminada en una
parcela, respecto de la cual se lleva a cabo un exceso de cabida de 28
metros, inferior al 5% de la cabida inscrita, resultando una superficie
de mil ciento veintiún metros cuadrados según el catastro y la realidad.
De dicha superficie corresponden sesenta y siete metros cuadrados a la
superficie de la parcela ocupada, y tres metros cuadrados a patio.
La registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de tres metros cuadrados.
Los recurrentes alegan
que la legislación hipotecaria no define lo que deba entenderse por
superficie de parcela ocupada, que es un concepto que puede tener
diversas interpretaciones según el punto de vista adoptado, pero, dado
que el destino de la escritura de declaración de obra nueva no es
meramente su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que como
centro de control del cumplimiento de muy variados requisitos de
legalidad y protección de los consumidores despliega su eficacia en
todos los ámbitos jurídico-económicos, se ha optado por una declaración descriptiva,
concorde con la que resulta de la certificación catastral que le sirve
de base: hay 67 m² ocupados por la edificación más 3 m² que corresponden
a un patio. Y que pese a que en la sede del Catastro las coordenadas
arrojan una superficie de 70,47 metros cuadrados es conocido por
cualquier operador jurídico que las certificaciones catastrales
redondean siempre a la unidad. Ergo 67 + 3 = 70,47-0,47 = 70.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.
Para ello comienza recordando el modo de
proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Tras la reforma
del artículo 202 de la Ley Hipotecaria
el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que
“la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o
plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de
referenciación geográfica”.
Por otro lado la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro
en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley
Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo, que «en
el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de
remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la
porción de suelo ocupada por las mismas».
De esto se desprende que para inscribir
cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración
documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será
requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar
identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Esta exigencia legal de georreferenciar
la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se
pretenda es, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva
ley exige georreferenciación, el que menor complejidad requiere para su
cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista
técnico como desde el punto de vista procedimental.
Así, desde el punto de vista técnico, la
georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación,
aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que
se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, no
necesita ser aportada en formato GML. También sería válida la aportación
de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada
sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada,
aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.
Y, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello y sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada.
Finalmente también ha de tenerse en
cuenta que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo
ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser
preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro,
tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación
geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral,
ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se
califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con
independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar
ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con
independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre
ella.
En nuestro caso, la escritura cumple el artículo 202 de la Ley Hipotecaria
al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que
consten en Catastro. Y la cuestión principal radica en que si, para
inscribir la edificación, es defecto la falta de coincidencia entre la
superficie ocupada por ella, según la descripción que figura en el
título, y la que resulta de las coordenadas aportadas.
La descripción que de la edificación se
hace en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, no obstante
se ha de tener en cuenta que la superficie construida que consta como
alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la
superficie gráfica ya que a efectos catastrales pueden haberse aplicado
las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del
suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los
bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto
1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que
«se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro
de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación
y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de
los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos
análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su
superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro
orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso
residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de
altura inferior a 1,50 metros».
A juicio de nuestro Centro Directivo, la
redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión,
pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de
parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto,
de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a
patio por lo que hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral.
A pesar de ello -entiende-, el defecto no puede ser mantenido puesto
que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra
identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia,
además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la
propia certificación catastral y la que resulta de la representación en
formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa
superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de
computarse a efectos catastrales en la certificación; existiendo por
tanto una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral
que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al
Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (MGV)